多重債務になった物件は
競売になってしまい
一般売却できない
そう思っているあなたへ
秘策があります！- 公開日：
考え方のポイント
いくつもの金融業者の抵当権がついてしまっている不動産は、支払いが滞り放置すれば競売になってしまう、というのが一般的な理解です。競売は、いわば強制的な措置なので「人情」が入り込む余地は全くありません。
しかし、任意売却ができれば売主と後順位債権者への配当が可能になります。強制的な措置から免れることで、少しは「不幸中の幸い」が生じるようにもっていける、ということです。
任意売却を可能にする秘策
競売の落札価格よりも任意売却価格が上回るかどうかは、具体的な状況や市場の状態によって異なります。競売では市場価格よりも低い価格での売却が行われることがありますが、任意売却では市場価格に近い価格での売却が可能です。
任意売却においては、売主と後順位債権者への配当が可能になるため、債権者にとっては競売よりも好ましい結果となることがあります。ただし、全ての債権者が同意する必要があり、優先性や配当金の配分について合意を得ることが重要です。
競売の落札価格より任意売却価格がどれほど上回るか、各債権者に任意売却の優先性を認識してもらうこと、そして配当金の配分に十分な気を配る必要があります。
コンサルティング事例
- 依頼者
- 静岡の地場産業に携わる事業主。
- 依頼内容
- 13年前に不動産を担保に事業資金の借入をしたが、バブル崩壊後、経営が悪化。これ以上存続できないので、不動産を整理できないか。
- 難題
- 不動産評価が落ち、返せど返せど、借金が減らない。
- 競売物件は一生「競売物件」。登記簿から消えない事実。
- コンサルティングの結果
手放す方も買う方もメリットが少ない競売を避け、競売になる前に一般物件として売却する道をつけていく。今回の場合、不動産鑑定士による評価額が980万円だったので、競売にかかれば1,200万円で買い手がつくことが予想された。事故物件ではなく、一般の物件として売り出し、1,200万円以上の買い手を求め、最終的に1,800万円でお客様がついた。
債権者が複数いる場合、売却価格の1,800万円をどう配当するのかが問題になる。1人でも反対する者が出れば、この売買も成立せず競売のワクをはずすことができない。
配当の仕方に弊社ならではのテクニックがあり、ゼロを覚悟していた債務者にも引っ越し代などの資金を配当できるようにするのである。債務者、債権者にそれなりの配当が行き渡り、購入者は通常の不動産購入ができるという理想的な解決だ。